Husleieloven fungerer ikke i praksis

Jussbuss er et rettshjelptiltak drevet av jusstudenter, som tilbyr gratis juridisk rådgivning i enkeltsaker og jobber rettspolitisk. Vi jobber med de rettsområdene der vi erfarer behovet for rettshjelp er størst, for eksempel husleierett. Jussbuss opplever ofte at leietakere opplever å ha et krav på retting mot utleier uten at noe blir gjort. I slike tilfeller er det å holde tilbake leie en av de mest effektive mekanismene en leietaker har etter husleieloven for å sikre kravet sitt. 

Når man holder tilbake leie må den tilbakeholdte andelen settes inn på en deponeringskonto for at leietaker ikke skal stå i betalingsmislighold til utleier. Problemet er imidlertid at ingen banker i dag tilbyr å opprette deponeringskonto, og sanksjonen blir dermed i praksis umulig å gjennomføre. 

Hvis boligen du leier har en mangel, har du som leietaker som hovedregel krav på at utleier retter opp feilen eller gir deg et prisavslag. I slike tilfeller er det viktig at leietakere har en reell mulighet for å sørge for at utleier etterlever pliktene sine. Gjennom vår saksbehandling opplever vi derimot ofte at utleier ignorerer gjentatte varsler og krav fra leietaker. 

Husleieloven § 3-8 gir likevel leietakere en mulighet til å holde tilbake leie for å sikre sine krav mot utleier. Ved å deponere leie i samsvar med § 3-8, tar leietaker i bruk et effektivt middel for å sikre kravene sine og samtidig forsikrer seg mot å gi utleier adgang til å si opp eller heve leieavtalen på grunn av manglende betaling. Det gagner også utleier, som blir tilsikret at leietaker fortsatt er betalingsdyktig. 

Imidlertid, for å deponere leie i samsvar med loven, må leietaker sette inn beløpet i en konto hos en «finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge», altså en bank. Jussbuss erfarer at det i dag ikke er noen banker som tilbyr en slik tjeneste, og at leietakere har store problemer med å deponere i samsvar med loven. Dette gjør at en sentral sanksjonsmulighet for leietakere, som allerede står i et skjevt maktforhold overfor utleier, i praksis ikke er tilgjengelig for dem. 

For at deponeringsretten skal være effektiv og reell er det helt essensielt at finansinstitusjoner tilbyr deponeringskonto, noe de ikke har plikt til å gjøre i dag. Dersom bankene ikke tilbyr en slik tjeneste, bør det åpnes for at leietakere har mulighet til å deponere på en ordinær konto. I NOU 2024: 19 Ny Boligleielov er det derimot kun utvalgets mindretall som har foreslått dette. I det tilfellet mindretallets forslag ikke gjennomføres, vil en av leietakeres mest sentrale muligheter til å ivareta sine rettigheter fortsette å være ikkeeksisterende i praksis. 

For at retten til å holde tilbake leie ikke skal være illusorisk bør bankene ha en plikt til å tilby en deponeringskonto. Dersom en deponeringskonto ikke er tilgjengelig, bør den nye boligleieloven gjøre det mulig for leietaker å sette beløpet inn på en ordinær konto. Det er avgjørende at leietakere kan utøve sine rettigheter på en trygg og effektiv måte, slik at de ikke blir utnyttet av utleiere. Det å sikre tilgjengeligheten av deponeringskontoer vil skape et mer balansert forhold mellom leietakere og utleiere, som er til fordel for begge parter i det lange løp.