Drømmen om en tredje boligsektor

– Studenter trenger et sted å bo i denne byen. Det er også en vanskelig situasjon å være nyutdannet. Så for de som ser for seg å etablere seg i Oslo, så vil tredje boligsektor være en veldig god løsning.

Det sier Charlie Dina Dickhausen fra Tøyen Boligbyggelag (TBBL). De jobber for å få til en beboer- og nabolagsdrevet boligutvikling rundt Tøyen, Grønland og i bydel Gamle Oslo. 

Deres ferskeste bidrag til boligdebatten er rapporten «Framtidens boligløsninger for folk, by og miljø». Dickhausen har en eske full av kopier av rapporten med seg til Tøyen Torg, hvor TBBL møter Universitas. Rapporten inneholder konkrete forslag til hvordan tredje boligsektor kan innføres.

Kan boligdrømmen bli virkelighet?

– Når vi snakker om tredje boligsektor tar vi utgangspunkt i at første sektor er det vi har i dag, med både leie og eie på det kommersielle markedet. Andre sektor er kommunale boliger, som er forbeholdt vanskeligstilte. Tredje sektor er ingen av de tingene, men samtidig kanskje en slags blanding, forklarer Dickhausen.

Hovedpoenget er at boligene ikke omsettes i et kommersielt marked og at sektoren er allmenn, altså ikke rettet mot en spesiell målgruppe.

– Hvis man har en ikke-kommersiell løsning der profitt ikke er målet, så vil man kunne redusere prisen mye, mener hun

Bolig uten egenkapital

For dagens studenter kan det være vanskelig å forestille seg hvordan boliger omsettes på ikke-kommersielt marked. Hvilke kriterier skal råde om det ikke er kapital?

– Den historiske nordiske borettslagsmodellen er inspirasjonen. Der fikk du bolig gjennom ansiennitet, som du kan bygge opp over tid, forteller styreleder og en av initiativtakerne i TBBL, Ole Pedersen. 

– Andre kritereier kan være botid i nabolaget, barn med tilknytning til skole, barnehage, jobb i nærmiljøet, om man er aktiv i frivillige ideelle organisasjoner og den type ting. 

 Dermed skal du kunne eie og bo i boligen din, og bygge deg opp en formue i boligen, heller enn å måtte ha en formue for å kunne kjøpe en bolig i det hele tatt.

– Du tar bort det spekulative i det, ved at det er enklere å komme inn på boligmarkedet. 

Til tross for at tredje boligsektor ikke er tiltenkt noen spesifikk gruppe, er TBBL klare på at sektoren vil være en fordel for studenter. 

– Det er jo en sektor for folk flest, en allmenn sektor, og for unge folk som trenger et rimelig og godt sted å bo, fastslår Dickhausen.

En ikke-kommersiell vind blåser over byen

Til tross for at byggelaget har holdt på siden 2018, har de ikke fått til å utvikle eller organisere mer demokratiske og tilgjengelige boliger.

–Vi har verken penger eller eiendom, konstaterer Pedersen. 

– I Norge har vi heller ikke de rammebetingelsene som vi ser de har andre steder. Så i stedet for boligutvikling, har vi drevet med kunnskapsutvikling.

Så, hva skal til for at Tøyen boligbyggelag skal få lov til å leve opp til navnet sitt, og begynne å bygge ut boliger sammen med andre fra Tøyen – for folk på Tøyen?

– Det er litt politisk vilje som skal til, sier Pedersen. Han mener pilotprosjekter er noe kommunene selv har mulighet til å sette i gang på tomtene de eier, og at det er et behov for å teste ut ulike løsninger. 

Byggelaget oppsto som et svar på det forrige byrådets satsing på en tredje boligsektor. Mot slutten av sin periode lanserte de pilotprosjekter for tredjesektor-boliger – og da i regi av byrådet selv. 

Med det sittende byrådet, bestående av Venstre og Høyre, har utsiktene for å faktisk realisere byggeprosjekter blitt mørkere. 

– Byrådet er tydelig på at de ikke har tro på en tredje boligsektor. Både det de sier i programmet og det de uttaler, gjør det klart at det må et byrådsskifte til for at det skal legges til rette for pilotprosjekter, mener Pedersen. 

«Få boliger av de rødgrønnes prat»

Byråd for byutvikling i Oslo, Anita Leirvik North (H), er uenig med Pedersen. 

«Det ble få tilgjengelige boliger av de rødgrønnes prat i åtte år,» skriver hun i en e-post til Universitas. 

Byråden forteller at hun nettopp har lagt fram Kommuneplanens arealdel, som åpner for bygging av 90 000 boliger frem til 2040 og 121 000 nye boliger på sikt. 

«Jeg skal gjøre mitt for at disse boligene kan reguleres og byggesaksbehandles raskt. Skulle Tøyen boligbyggelag finne et prosjekt de vil omsøke og finansiere, så vil dette også gjøre det enklere og rimeligere for dem.»

Utenfor det ordinære markedet

Sist uke la Høyre, Venstre, Miljøpartiet De Grønne og Sosialistisk Venstreparti fram den nye fjordbyavtalen. Den sier blant annet at tjue prosent av boligene som skal bygges på Filipstad, Hjortnes og Grønlikaia, skal holdes utenfor det ordinære markedet. Disse boligene skal være kommunale boliger, studentboliger og andre ikke-kommersielle boligformål – dersom man får sikret lovhjemmel i plan- og bygningsloven.

Til tross for nyheten om at byrådet vil satse på boliger utenfor ordinær boligsektor, mener Pedersen fra TBBL at det er en svakhet at byrådet og samarbeidspartnerne gjør seg avhengig av lovendringer for å få det til. 

– Det er lite sannsynlig at dette kommer på plass før et vedtak om detaljregulering. Det vårt forslag gjør er å vise hvordan man kan sikre ikke-kommersielle boligformål uten behov for lovendring. 

Han viser til et forslag om et forsøkskvartal på Grønlikaia, hvor Oslo kommune hverken trenger spesiell regulering eller lovendring, ettersom de eier tomta. 

Skjebnen til Hagegata 30

Til tross for at det så langt har vært vanskelig å bygge tredjesektor-boliger i Gamle Oslo, er det flere studentboliger på vei – blant annet i Hagegata 30. Bygget har stått tomt siden beboerne ble tvangsflyttet i 2014, som følge av Tøyenavtalen. 

– Det er kritikkverdig og utrolig trist at det skal stå tomt i ti år før de klarer å ta den beslutningen, sier Dickhausen.

– Problemet med studentboliger akkurat her er at et av de store bomiljøproblemene på Tøyen og Grønland, er den høye gjennomstrømminga av beboere, forklarer Pedersen. 

Da det rødgrønne byrådet satt ved makta, var tanken at dette skulle bli boliger i tredje boligsektor. 

– Byrådet besluttet at de ville gjøre det selv, noe jeg mener var en dårlig beslutning. De burde turt å gi oppdraget til noen andre, altså at de kunne utlyst en konkurranse, og latt ulike aktører levere konsepter for tredje boligsektor. Jeg tror at vi kunne ha konkurrert bra.

Ingen familieboliger i sikte

Da Venstre-Høyre byrådet tiltrådte, ble Hagegata 30 solgt til SiO.

 – Studentboliger er jo veldig bra, vi trenger jo studentboliger. Samtidig så hadde vi et prosjekt her, og det synes vi er kjedelig at vi ikke fikk til.

Prosjektforslaget til TBBL gikk ut på å gjøre Hagegata 30, Kolstadgata 7 og Gruegata 15 til et borettslag, hvor en tredjedel av boligene var kommunale-, en tredjedel var tredjesektor-boliger, og en tredjedel markedstilpassede boliger.

– Man trenger en beboerstabilitet. Og studentboliger er jo per definisjon gjennomstrømming, sier Pedersen.

Likevel tenker TBBL at SiO kan være med på å imøtekomme nabolagets behov.

– For eksempel kan SiO gjøre Hagegata 30 til familieboliger for studenter som har barn. Da vil man kanskje få beboere som får en mer forankring i nabolaget, og som blir en del av nærmiljøet på en annen måte, sier Pedersen. 

Administrerende direktør i SiO, Andreas Eskelund, skriver til Universitas at han gjerne tar en kaffe med Pedersen for å snakke om hvordan SiO og TBBL sammen kan bidra til et godt lokalmiljø. Han er likevel klar på at SiO ikke deler Pedersens visjon for Hagegata 30. 

 «I Hagegata planlegger vi studentkollektiver fordi behovet er stort. Vi har generelt sett langt større etterspørsel etter studentboliger for enkeltstudenter, enn for studentboliger for familier. Med de nye familieboligene på Kringsjå dekker vi dette behovet godt.» 

– Skremmende hvis KI kan ha makten til å stryke noen

Maktkamp på Villa Eika

Suvatnes vei fra Radio Nova til Debatten